양도소득세 계산기
양도가액, 취득가액, 보유·거주기간을 넣으면 비과세 여부와 양도소득세·지방소득세를 계산해요.
2026년 10월 기준출처 보기‘판 가격(양도가액)’, ‘산 가격(취득가액)’, ‘산 날’, ‘거주기간’ 칸을 채우면 바로 계산됩니다.
- 양도차익
- -
- 적용 세율
- -
- 양도소득세
- -
- 지방소득세
- -
- 비고
- -
자세히 보기
- 과세 대상 양도차익
- -
- 장기보유특별공제
- -
- 과세표준
- -
참고용 결과예요. 개인 사정이나 제도 변경에 따라 실제와 다를 수 있어요. 이용 안내
이어서 계산해 보세요
출처
소득세법·같은 법 시행령 · 지방세법(지방소득세)
소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세 12억원), 제95조(장기보유특별공제), 제103조(기본공제), 제104조(세율·조정대상지역 중과), 같은 법 시행령 제154조·제159조의4·제160조·제167조의3·제167조의10, 지방세법 제103조의3(지방소득세). 다주택 중과 한시 배제는 2026-05-09 양도분으로 종료(정부 2026-02-12 발표)
계산 방법
- 양도차익 = 판 값 − 산 값 − 필요경비. 공제를 뺀 뒤 세율을 곱하고, 지방소득세 10%를 더해요.
- 1주택은 2년 보유하고 12억 이하면 비과세, 넘으면 12억 초과 비율만큼만 과세해요.
- 장기보유특별공제는 3년부터 연 2%(최대 30%), 1주택 2년 거주자는 보유·거주 연 4%씩 최대 80%예요.
- 세율은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 그 뒤 6~45%예요. 조정지역 2주택은 +20%p, 3주택 이상 +30%p예요(공제 없음).
- 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 산 집은 2년 거주도 해야 비과세예요. 상속·증여 주택, 분양권 등은 반영하지 않아요.
자주 묻는 질문
1주택인데 12억원이 넘으면 세금이 얼마나 나오나요?
12억원 초과 비율만큼만 과세됩니다. 예를 들어 15억원에 팔면 양도차익의 20%(3억 ÷ 15억)만 과세 대상이고, 10년 보유·거주했다면 여기서 80%를 다시 공제합니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝나 조정대상지역 주택은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 2026년 8월 정부 세제개편안에 2027~2028년 가산세율을 낮추는 안이 있지만 국회 통과 전이라 이 계산기는 현행 기준으로 계산합니다.
2주택인데 중과가 안 되는 경우도 있나요?
비조정대상지역 주택을 팔 때, 이사로 생긴 일시적 2주택, 수도권·광역시·세종시 외 지역의 기준시가 3억원 이하 주택, 상속주택, 등록 장기임대주택 등은 중과에서 빠집니다. 해당하면 「그 외(일반세율)」로 계산하세요.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시 교체 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판·보일러 수리 같은 수익적 지출은 빠집니다.
보유기간 2년은 정확히 언제 채워지나요?
취득일을 첫날로 세기 때문에 2년 뒤 같은 날짜의 전날부터 2년 보유로 봅니다. 예를 들어 2024년 3월 10일에 취득했다면 2026년 3월 9일 양도분부터 2년 보유입니다.
언제까지 신고해야 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 양도가액 12억원을 넘는 1세대 1주택도 초과분이 과세되므로 신고해야 합니다.